La notificación de los cambios en el precio medio de la vivienda provoca ansiedad a muchas personas y crea titulares sensacionalistas de los periódicos. Pero en realidad es una forma precisa de medir el movimiento en el valor de la vivienda?
Durante el tiempo que puedo recordar, el precio medio se han utilizado como barómetro para medir los valores de bienes raíces. Aunque creo que el seguimiento de la mediana del precio tiene utilidad general, creo que muchas personas confían en ella como un indicador de los verdaderos valores de dichos precios.
En primer lugar vamos a ver cómo un precio promedio se calcula. El precio medio de la vivienda es básicamente el precio de venta de la vivienda media en la lista de ventas cuando las ventas están dispuestos en orden de menor a mayor precio. Así, en una lista de 9 de ventas, que sería el precio de venta de la casa número 5, que tiene cuatro menores ventas a precios por debajo de él, y 4 mayores ventas a precios por encima de ella. Esto es diferente a la media de lo que sería el valor total de las ventas de viviendas, dividido por el número de viviendas vendidas. Técnicamente hablando, la mediana se cree que es más preciso que el promedio, ya que se ve menos afectada por los precios de venta algunas más alta o más baja.
Permítanme ahora que demostrar por qué un cambio en el precio medio no debe utilizarse para inferir automáticamente un cambio en el valor de las propiedades.
Supongamos que hay 5 ventas de casa en una zona de la siguiente manera: $ 455.000, $ 520.000, $ 550.000, $ 560.000 y $ 615.000. En este caso, la media sería de $ 550.000. Supongamos ahora que un año más tarde, tres de estas mismas características que se remontan en el mercado y son revendidos por el mismo precio exacto con el año anterior. Estas propiedades son las que tienen un precio de $ 455.000, $ 520.000 y $ 615.000 por el ejemplo anterior. Con estas tres ventas, el precio promedio es de $ 520.000. Eso es $ 30.000 menos que el precio promedio del año anterior. Sin embargo, como se puede ver, cada una de estas casas individuales no perdió valor cuando se vuelve a vender. Aunque este ejemplo utiliza sólo una pequeña cantidad de ventas que estadísticamente no sería confiable, lo hace claramente ilustran por qué el precio medio no debe utilizarse como un indicador para el movimiento de los valores de la casa.
En mi opinión, el precio mediano es el más utilizado para indicar la composición de las ventas en lugar de un cambio en el valor de las propiedades. Esto es particularmente cierto cuando se mira en los precios promedio de los suburbios, donde hay una mayor variación en el stock de viviendas, barrios donde hay pequeñas casas independientes en pequeños lotes a las mansiones en grandes lotes, o una combinación de ambas propiedades antiguas y las Naciones Unidas reformadas, con nuevas y renovadas propiedades. Tome Maylands por ejemplo, donde los precios de casas independientes podrían variar de alrededor de $ 600.000 a $ 3.000.000 debido a la amplia gama de la vivienda. Una reducción del precio medio en un área como ésta en realidad sólo indica que hay más ventas que ocurren en el extremo más barato del mercado, entonces hay al final caro. Esto no quiere decir que el barrio ha perdido necesariamente valor o que alguien que vende su propiedad en la zona se vende a un precio inferior a lo que antes podía alcanzar. La mediana del precio cotizado para los suburbios en general es más engañosa que la de los barrios con más viviendas homogénea y por lo tanto, los precios similar.
Capital de los precios promedio de la ciudad son un indicador particularmente pobre de valores de la propiedad, sin embargo, estos son los que siempre llegó a los titulares de prensa. Si se va a saber que el precio medio de la vivienda Perth se redujo un 10%, ¿cree usted que sería correcto asumir que cada casa en Perth se ha reducido en el valor de esa cifra? Por supuesto que no. En su lugar, hay que ver esta cifra como prueba de que hay más ventas, simplemente se da al final más barato del mercado, entonces había anteriormente.
El otro punto que quisiera plantear es que el mercado inmobiliario no es sólo un mercado, sino que se compone de varios mercados cada uno con su propio conjunto de características únicas. Incluso si uno mira en el precio de la vivienda media de Perth como un punto de referencia para los valores de la propiedad y el oído que se había reducido en un 10%, sería ridículo asumir todos los barrios han sufrido la misma caída en el valor. ¿Cuál sería una inferencia más realista es que algunos barrios (y de hecho las propiedades individuales) todavía se siguen haciendo bien y han crecido en valor, mientras que otros han hecho lo contrario. Es sólo que los que han hecho todo lo contrario son mayores en número o en su mayor baja porcentual, lo que hace bajar el precio mediano.
Estadísticamente, el cálculo del precio medio en sí, incluso puede ser cuestionable. Lo que se cita la agencia de datos como el precio medio suele ser diferente a la siguiente y la siguiente. Esto es porque cada agencia puede usar de diferentes datos y aplicar una metodología diferente para obtener sus resultados. Muchos no filtran bien las ventas inusuales (como las viviendas vendidas a un miembro de la familia por debajo del valor de mercado) que alteren los resultados. Esto puede ser especialmente problemático en un nivel suburbio en las zonas donde no hay grandes cantidades de ventas. Cuando recoja el periódico y ve un titular sorprendente sobre una caída en los precios medios, que la agencia de datos han de origen de su información? ¿Cuáles son los datos de otras agencias de informes figuras, tal vez se trata de un aumento en su lugar? Con toda esta variación, es imposible saber quién tiene razón y quién creer.
Aunque creo que el precio medio de la vivienda es quizás una de las mejores maneras que tenemos para rastrear el mercado en un sentido amplio, no creo que sea una manera exacta de medir los movimientos en el valor de la vivienda. La única forma infalible de hacerlo sería de averiguar el re-venta de propiedades (que espero que sería extremadamente difícil en una escala tan grande). Como inversor, que sería mucho más sabio y más precisa a prestar menos atención al precio medio de la vivienda y en lugar de investigar "igual por igual" pruebas recientes de ventas en su área para estimar los valores de propiedad actuales.
Aunque creo que el precio medio de la vivienda es quizás una de las mejores maneras que tenemos para rastrear el mercado en un sentido amplio, no creo que sea una manera exacta de medir los movimientos en el valor de la vivienda. La única forma infalible de hacerlo sería de averiguar el re-venta de propiedades (que espero que sería extremadamente difícil en una escala tan grande). Como inversor, que sería mucho más sabio y más precisa a prestar menos atención al precio medio de la vivienda y en lugar de investigar "igual por igual" pruebas recientes de ventas en su área para estimar los valores de propiedad actuales.
