Oferta y la demanda:
En general, se informó y comúnmente aceptado que la gran mayoría de la compra de la demanda es de Rusia y ex repúblicas soviéticas, como Armenia y Ucrania, por su parte los vendedores son en gran parte del Reino Unido e Irlanda. En nuestra experiencia, muy pocas ventas pasan por los desarrolladores de Bulgaria / vendedores en este momento y, como tal, el mercado está dominado por la reventa internacional en lugar de las propiedades de las nuevas / Urbanizaciones sobre planos ". Mientras que los precios han bajado hasta en un 50-60% desde su máximo, las tendencias de compra son ahora muy diferente al anterior y es probable que esto explique por qué una propiedad que es o no vender en el momento actual.
El cambio en la demanda por ubicación:
A pesar de gran esfuerzo y gasto de marketing amplia, en la actualidad existe un nivel mínimo de demanda para el centro de las propiedades de Sunny Beach, en menos de 8 100 solicitudes pedir apartamentos en la principal área construida. Aunque esto abarca una gama considerable de tipos de la calidad y la complejidad, la verdad es que la demanda abrumadora de Rusia rara vez se interesa en comprar allí. Mucho más común es la solicitud de propiedades frente al mar, o por lo menos los que tienen vistas al mar en la zona tranquila y de menor densidad, más zonas orientados a la familia. St Vlas, Nessebar y Ravda son los solicitados en repetidas ocasiones los lugares donde las propiedades de bien de nuevo pueden ser considerados como activos líquidos (si está disponible al precio de mercado). Áreas tales como Pomorie, Aheloy y Sarafovo vienen sobre todo más atrás, pero todavía por delante de la playa de Sunny Central.
Hemos visto el precio de la propiedad de estabilización que la demanda en forma actual, es decir, St Vlas propiedades lado puerto deportivo de 600 euros / m², mientras tanto los de Sunny Beach centrales no logran atraer la atención a 450 euros / m², por lo tanto disminución continua de precios y mayor disponibilidad en la zona es inevitable.
Los compradores rusos tienen diferentes motivos, rasgos culturales y deseos:
Debido a que casi todos los vendedores son del Reino Unido e Irlanda comparten muchas normas culturales convencionales. La mayoría fueron expulsados por los mismos motivos principales de comprar barato en un mercado emergente, supuestamente con fines de inversión, para hacer dinero de los ingresos por alquiler y lograr un crecimiento en valor. Por lo tanto, las decisiones de compra se realizaron de acuerdo a los aspectos fiscales de la propiedad como una prioridad en lugar de la estética, las vistas, confort, durabilidad, calidad de propietarios, etc Muy pocos utilizan sus propiedades, muchos de ellos nunca han visto nada.
La demanda rusa es naturalmente dispuestos a pagar siempre el mejor precio, no hay duda de que el mercado medio que abastece de Bulgaria es un largo camino desde los rumores de los oligarcas y multimillonarios, los presupuestos promedio son 35.000 -55.000 euros y más raramente. En raras ocasiones son estos compradores interesados en el crecimiento de los ingresos por alquiler, o el valor potencial de futuro, casi todos los compradores rusos están comprando un producto de estilo de vida para utilizar y tratar como un segundo hogar y nunca exclusivamente para la inversión. Esto significa que la propiedad específica tiene que cumplir con los requisitos personales deseos y gustos del comprador y que éste siempre está antes que el costo. Si bien los precios, los ingresos por alquiler y expectativas de crecimiento son relativamente fáciles de función en una hoja de cálculo, comparar y vender (que en gran medida el proceso de formado para vender a los británicos e irlandeses), no es la misma metodología que para los rusos. Comprar a ciegas absoluta no existe, casi todos vienen de visitas y muchos vienen varias veces antes de encontrar lo que quieren. Esto empuja hacia arriba el costo de venta y significa que cualquier propiedad es probable que sea visto muchas veces antes de encontrar un nuevo propietario que quiera pagar por él.
Más allá de estas propiedades que las segundas residencias, la demanda de Rusia a menudo puntos de vista de adquisición tales como la seguridad de la familia en el futuro. Suele considerarse como una puerta a la vida en la Unión Europea, Bulgaria no sólo ofrece un lenguaje casi comprensible, asequible propiedad, cultura similar y el sol, sino que también ofrece ampliación de los derechos de visado a aquellos que poseen la propiedad y el tiempo prestado de este modo dentro de la UE. Nuestra experiencia demuestra que casi todos los compradores también se pregunta para conseguir la residencia a tiempo completo, muchos de proceder y tratar de lograr un 'derecho a residir "a pesar del costo, en muchos casos puede ser del 10% del valor de la propiedad por persona.
Casi todas las consultas ruso especifica "no planta baja y planta alta no". Aunque muchos propietarios de pagar los altos precios de 'Penthouse' puntos de vista, la realidad es que los mejores lugares de suelo son difíciles de vender a los rusos (y búlgaros por igual) ya que no considera tan deseable y digno de menos de acuerdo a sus gustos. Mientras que los británicos suelen encontrar las conversiones de Victoriano loft y lugares en el último piso entrañable, generaciones de rusos bloques de estilo comunista, con notorios techos con goteras, humedad y techos intrusos descuidados han sido un catalizador de la opinión contraria. El resultado es que las propiedades de la planta superior suelen vender por menos, para gran consternación de los propietarios actuales. Planta baja se encuentra una historia similar y, aunque en general, aceptable para la mayoría de los turistas durante una semana a la vez, los propietarios rusos de comprar para pasar 3-6 meses a la vez y así a menudo descartan la planta baja inmediatamente.
La enormidad de mercado del comprador, que es la búlgara del Mar Negro en el momento significa que no importa cómo determinadas demandas de los compradores y los requisitos, para asegurarse de que tendrá varias opciones, una opción saludable y competitivo de selección a precios bajos. Por desgracia, esta es la realidad del mercado en el momento actual para aquellos que desean vender una propiedad búlgara.
Su opinión sobre su propiedad es irrelevante, el comprador siempre tiene la razón:
La gran mayoría de las propiedades listadas se anuncian a un precio de la elección del propietario. En muchos casos esto se debe a que la agencia es sólo la venta de espacio publicitario y no las propiedades, por lo que el precio es lo que mantendrá el feliz propietario, en otros casos el precio es fijado por "lo que la propiedad debe" al propietario. Tampoco tiene alguna conexión con la realidad del precio de venta real de lograr, tanto se determinan por los deseos personales en lugar de la demanda real y las fuerzas del mercado. El resultado es un inmenso océano de los anuncios caros que nunca vender, y sólo sirven para confundir a los nuevos propietarios que vienen al mercado y los utilizan para la comparación.
Vale la pena tener en cuenta que cualquier anuncio / página web se puede ver en Inglés sólo está allí para atraer a los vendedores más británicos e irlandeses, no los compradores rusos. No se deje engañar por el auto-proclamado de precios, ciertamente no hay ningún agente de invertir su propio dinero en la comercialización de su propiedad en Rusia si no es al precio de mercado real, lo que sería el punto.
Muchos vendedores cometen el error de considerar su propiedad desde su propio punto de vista con un sesgo hacia creer que era su mejor opción en el momento de la compra, por lo que otra persona debe estar de acuerdo y pagar por ello. Un punto de vista imparcial, si se asimilan con los posibles compradores de su propiedad, pero por desgracia, cuando la demanda es de una cultura muy diferente, la compra por razones opuestas muy polar con motivos muy diferentes y por lo tanto también lo son sus gustos y elecciones posteriores propiedad. La verdad evidente es que las opiniones personales de uno de los bienes que importaba (por lo que las ventas van) al decidir la propiedad que se compra, sin embargo, como propietario y vendedor de una estas opiniones son irrelevantes y superado por aquellos que están pasando hoy en día.
